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【央视新闻客户端】
专题：万科郁亮到龄退休
文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾
万科一纸公告宣告了服务公司长达36年的核心人物郁亮正式到龄退休 ，辞去董事及执行副总裁职务 ，这标志着一个时代的落幕 。
在郁亮任职期间，曾力主将长租公寓列为万科经营性主业之一 。他多次为长租公寓业务“定调” ，既坦言“长租公寓赚不了大钱 ，但一定要做 ”，也反思过具体运营中“二房东模式让万科付出了很大代价 ”。
而就在此次人事变动之际 ，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”风波乍起 ，其在深圳 、武汉 、杭州等多地正上演一场大规模的租客清退。据多地多名租客反映，在未提前30天通知的情况下被要求搬离，泊寓方面提供换房、重签或退租赔偿等方案 。
租客清退背后指向万科和房东之间的租金纠纷 。有房东称 ，与万科旗下子公司签订长达12年的委托运营合同 ，近期却被拖欠租金超10万元，且被要求签署解约协议后方可申请发放欠租。
一位接近深圳万科的人士表示 ，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况 ，公司已制定解决方案和还款计划，正在与业主进行沟通 ，将逐步协调解决问题 。
房东曝万科欠租 ，租客遭清退
去年12月初，有万科泊寓房东在社交媒体发文称收到退租通知 ，万科方面要求房东先签署解除协议 ，然后将押金打到万科公司账户，之后才能申请发放被拖欠的租金 。此外 ，万科还要求房东免去一个月租金给泊寓撤场。
该房东向《BUG》栏目透露 ，他与万科旗下子公司签订了长达12年的租赁合同，将名下房产委托给万科进行长租公寓运营，收到退租通知时距离合同到期还有6年时间 。
该房东表示 ，万科作为运营方支付了1个月租金 ，但累计拖欠租金长达3个月，总额超过10万元 。2024年万科方面曾提出降租要求 ，将每平方米租金减少10元至30元左右。
房东被欠租的情况并不是个例 。
在此背景下 ，不少万科泊寓租客反映，突然收到通知被要求搬离 。《BUG》栏目发现 ，清退覆盖深圳 、武汉 、杭州等地的泊寓门店 ，其中万科总部所在地深圳影响较大，龙华青虹公社、长发新村 、沙湾公社等租户都收到了清退通知。
一位泊寓租客表示 ，“16日收到通知 ，31日就要清退，公寓楼下贴出了停业通知 ，听说万科关联公司万村和泊寓欠了200多万 。 ”
也有租客表示 ，“泊寓通知是由于和房东的经营合同到期，房子要还给房东经营 。泊寓方面提供了几个安置方案，一是免费换房到其他泊寓门店 ，搬家费由门店承担 ，并且免租一个月，二是维持现状 ，改为和房东重新签约 ，三是直接退房，退还押金和剩余租金。 ”
至于违约金 ，有租客称 ，按照合同，在服务期限内 ，如果泊寓无法继续出租 ，应该提前30天通知并赔偿一个月租金作为违约金。据《BUG》栏目了解，不少已退房或与房东重新签约的租客已收到赔偿 。
针对此次泊寓拖欠房东租金及清退租客的事件 ，一位接近深圳万科的人士表示 ，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划，正在与业主进行沟通 ，将逐步协调解决问题 。
前述房东也告诉《BUG》栏目 ，万科提供的协议已经重新修改，无需先退押金 ，目前其已经收齐万科的欠款。
规模收缩万间 ，止损高成本房源
租赁住宅业务是万科探索转型 、寻求新增长曲线的明星业务 。
早在2016年，万科便通过整合各地长租公寓项目 ，正式推出“泊寓”品牌 ，并在2018年将其升级为集团的核心主航道业务之一，成立独立事业部 。财报数据显示 ，截至2025年12月底 ，泊寓共运营管理房源26.9万间，较9月底的28万间环比减少1.1万 ，其中20.3万间已开业。
在房地产开发业务断崖式下滑的背景下 ，万科租赁住宅业务保持稳定的规模扩张和业绩增长 。2022年至2024年，万科租赁住宅营收分别为32.4亿元、34.6亿元 、37.02亿元，此外泊寓业务在2023年首次在成本法下实现了整体盈利 。
然而 ，长租公寓本身属于长周期 、低利润的行业。更重要的是 ，相较于万科整体营收盘子，泊寓的贡献仍属杯水车薪 。2025年前三季度 ，万科租赁住宅业务收入为27.4亿元 ，同比增长4.4%，营收占比不到2% 。
当下的万科正经历前所未有的经营困境。2025年前三季度 ，万科实现营收1613.9亿元 ，同比下降26.61%，归母净亏损高达280.16亿元 ，同比下降56.14% ，经营活动现金流净额为-58.89亿元，同比下降21.49% 。
更为紧迫的是债务压力 。截至2025年9月底 ，万科的有息负债总额为3629.3亿元 ，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为1514亿元，而公司账面上的货币资金为656.8亿元，资金缺口超过850亿元。
对于如今的万科而言 ，现金流是最稀缺的资源。泊寓业务虽然运营健康 ，但其二房东模式需要持续支付租金给房东，这是一笔巨大的现金流出 。而通过与部分高成本、低收益的房源解约 ，虽然会带来阵痛但也能更快止损 。
《BUG》栏目注意到 ，深圳被清退的泊寓门店多数是城中村的楼房。2017年，万科推出“万村计划 ” ，通过直接与城中村房东签约 ，租下整栋或整片房屋，进行统一翻新改造后 ，再对外出租 。?但由于改造成本高 、租金回报周期长 ，且面临市场不确定性，该计划在2018年底曾全面暂停新签约 ，并放弃部分已签约房源 。?
一位行业人士表示 ，2016年至2017年期间，大量资本涌入长租公寓行业，使得企业为快速扩张规模不惜以远高于市场价的租金报价争抢房源。
前述房东表示 ，目前其物业已经重新委托给新的“二房东 ”运营 ，不过其坦言，“租金肯定没有万科多 ，一个月便宜了几千块钱 。”
债务展期接连受挫 ，宽限期临近
面对空前的债务危机，万科正通过股东借款 、债务展期、资产抵押及出售等多重举措筹措流动性 。
不过 ，作为万科最重要的“输血者” ，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁 ”）的支持力度已显乏力。
公开信息显示，截至2025年11月 ，深圳地铁累计向万科提供超300亿元借款 ，利率远低于市场水平 。但根据双方2025年11月签署的贷款框架协议，2026年6月30日前深铁剩余可借款额度仅22.9亿元 ，且所有新增借款均需万科提供抵质押担保 ，“无限输血 ”模式彻底终结 。
此外，万科当前的债务谈判进展屡屡受阻，在经历了连续多轮方案调整与会议博弈后 ，目前仍未与主要债权人达成一致。
2025年末 ，万科两笔中期票据“22万科MTN004”（发行金额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日）和“22万科MTN005 ”（发行金额37亿元 ，本金兑付日定为2025年12月28日）的展期方案 ，在持有人会议上接连受挫 。
尽管万科在方案上做出了一定调整，例如对“22万科MTN004 ”承诺提供增信措施、在宽限期内先行支付到期利息等 ，但核心的关于本金展期12个月的议案仍因同意表决权未达到90%的生效门槛而被否决 。
在与时间的赛跑中 ，万科与债权人的沟通窗口正在收窄。根据最新公告，针对上述两笔债券的又一次持有人会议已确定将于2026年1月21日同日召开。
此次会议召开的时间点极为关键 ，因为两笔债券均已获得30个交易日的宽限期 ，将于2026年1月28日届满 。这意味着，1月21日的会议距离最终期限仅有一周时间 ，成为万科避免构成公开市场违约的关键一搏 。
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