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来源：半夏投资
地产价格的现状
分化而非共振下跌
房地产的总需求已经企稳
全国范围内的一手房和二手房成交合计 ，从21年到23年年初 ，下滑了约30%，之后已经企稳。
2023年初到现在 ，一二手合计的成交量基本稳定 ，结构有所变化 。一手房的供应下降，成交占比从80%下降到了50% 。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50%。但是合起来 ，总需求其实并没有再继续下滑 ，而是保持了稳定。
这是在房价下跌，需求被压抑的前提下实现的 。真实的需求会高于当前实际的成交水平 。
新房供应大幅下降
是新房价格保持坚挺的重要原因 ，也是一手成交缩量的原因
住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%。
新房库存比高点都大幅下滑 。
无论全国口径的已开工未销售库存
还是房企层面的库存 ，比高点都有一个很大的下滑 。
更直接的指标，前30个城市的推盘量 ，下滑了百分之七八十。
新房供应的确是比较小 ，还有结构性的变化 。
供应的结构里：高线城市的占比在提升，低线城市的占比在下滑 。好房子的比例在提升 ，普通的刚需和改善的比例在下滑。
低供应 ，叠加结构性的提升，推动新房市场的销售均价 ，过去几年其实是上涨的 。
二手房的需求持续上升
因为新房供应不足 ，需求转移到二手房市场 。
二手房的成交量，过去3年每年都在创新高。最近两周，二手房的成交量比去年同期高40%以上 ，处于历史同期的最高水平 。
既然需求持续新高 ，那为什么二手房价格持续下跌？
二手房价格下跌的核心驱动是什么？
是供应，也就是二手房的挂牌量 ，持续上升创新高 。
二手房供应开始持续下降
但是大概从两个月以前到现在 ，发生了一个非常深刻的变化。25城的这个挂牌量又开始持续的下行，最近在加速。
我认为这个趋势是可持续的 ，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现 。
21年以来房价跌幅巨大 ，而租金的下跌幅度其实没有那么大 。25城平均的这个租售比，从2.0%上升到了近2.4%。
但是在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降 。
按揭贷款的利率可能从高位的5%以上 ，下滑到了3%左右 。经营贷的利率只有2.2%。
为什么我提经营贷？因为现在个人的中长期贷款中 ，按揭贷款过去两年都没有增量了，在下滑 。经营贷是最大的增量 。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷。经营贷的利率就2.2% 。银行理财的利率和存款的利率 ，从前几年的3%到4% ，现在下滑到了只有1%多 。
在这样的一个环境之下，分两类人来来讲，房子的价值都开始凸显。
对于一个租客 。
你用经营贷买房 ，资金成本是2.2% ，而房子的租金回报可能是就是2.4% 。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于3%。一个租客 ，现在去买个房子 ，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出来一部分的刚需 。最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%，就是一个证明 。
对于一位房东。
你会发现 ，几年前存银行买理财 ，收益显著的高于租金回报，高1%到2% 。但是现在就反过来了 ，现在房子留着去出租的话 ，我还是有2.4%的这个平均的租金回报 。但是你去存银行或者买理财的话，可能就1%多。房子的租金回报比理财或者存款高了 。在现在资产荒的背景下 ，如果他没有特别好的选择 ，没有很高的风险偏好，不是一定要进股市的话，那他留着房子出租 ，而不是非要卖掉 ，可能就更合适了 。
前面几个月，二手房市场经历了一轮挂牌的集中上升和价格杀跌。我认为那就是最后一波杀跌 ，来自杠杆持仓的爆仓 。当二手房价格跌幅接近40%的时候 ，就有一批杆炒房的投机类的需求，面临了一个爆仓出清 。如果我们去看分城市的差异 ，能看到现在唯一一个挂牌量还在上升的主要城市是深圳 ，而深圳其实就正好就是上一轮炒房的重灾区。这也是一个印证 。
经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的出售之后，然后剩下的这些房子的持有人 ，基本杠杆都是比较轻的 ，财务上相对的稳健 。他就会发现房子相对理财，存款 ，跌出了价值 ，他就没有必要再去挂牌卖房子。
站在此刻，我们看到：
首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的挂牌持续下降。而背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的 。供减需增 ，就是拐点的明确信号 。这个是我们从这个量上的一个分析。
二手房价格跌幅收窄
另外在价格上 ，最近也已经看到了明确的信号 。
去年11月的时候，是房价下跌的速度最快的时候 。当时周环比的跌幅大概是0.3-0.4%左右 ，一个月跌1.5%左右。最新的几周 ，跌幅在持续的收窄 。上一周全国指数的环比跌幅是0.17%，最新的这周全国指数的环比跌幅就只有0.11% 。
这个还是全国范围内的指数 ，如果去看城市 ，在上一周杭州和上海这两个城市实现了环比的转正，就是上海和杭州二手房价已见底了。
市场的反转 ，总是优势区域领先 ，然后从局部传导到全部 。站在此刻，我觉得有非常大的把握 ，虽然全国指数还没有转正 ，但是拐点基本确认 。很有可能我们在两个季度之内，能够看到全国范围内的指数企稳。
附上对几个焦点问题的回答，没时间写文字贴图表了 ，直接挂视频吧 。
1 ，人口下滑是否会影响房地产的需求，房价是否会进入长期阴跌的状态？
2 ，日本地产的价格在90年后下跌了20年 ，到2010年才企稳 。那么为什么您觉得中国五年就可以调整结束？
3，为什么您认为房地产股票有巨大的机会？
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