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商业不动产REITs申报启幕 。
截至2月8日 ，首批10家商业不动产REITs已经申报，合计拟募资377亿元 。华泰证券(601688)固收张继强认为，这是继2025年12月31日证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》以来 ，商业不动产REITs的首次申报 ，标志中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产 ”全面发展时期。
据悉，REITs政策助推多层次市场快速形成 ，供给端形成了基础设施REITs、商业不动产REITs 、机构间REITs等多层次的产品体系。券商在REITs业务中扮演着财务顾问的角色 ，本次首批10家商业不动产REITs的申报，国泰海通 、中信证券(600030)作为财务顾问 ，占据6家份额 。
首批正在申报
Wind数据显示 ，目前已经有10家商业不动产REITs已经申报，上交所9家 ，深交所1家 。具体包括光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金、博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金 、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金 、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金等。
从募资规模来看 ，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金募资74.7亿元，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金募资50.64亿元 ，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金拟募资42.785亿元 ，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金募资40.02亿元 。
从商业不动产REITs的底层资产来看，资产类型多样，已经涵盖了酒店 、办公楼 、商场及商业综合体等 。华泰固收认为 ，酒店类资产定位四星级及以上酒店 ，作为可选消费受经济周期波动较大，本次发行的首批商业不动产REITs涉及酒店的仅有华安锦江项目。同时 ，首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行 ，前者得益于国补促消费政策，后者以多业态资产更抗经济周期风险 。
以中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金为例 ，其不动产项目是郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 ，预计募资规模74.70亿元 。郑州杉杉奥特莱斯项目于2016年9月开业，迄今已运营近10年 ，该项目分三期建设 ，其中一期为2层地上广场及地下车库，二期为3层地上广场（其中第3层为车库） ，三期为1层地上广场 ，总建筑面积约11.20万平方米。截至2025年12月31日，该项目土地剩余使用年限约为30.68年 。哈尔滨杉杉奥特莱斯项目于2015年9月开业，迄今已运营近11年 。该项目建设内容为地上1层至地上3层的商业及地下1层的地下车库 ，总建筑面积为13.06万平方米。截至2025年12月31日 ，该项目土地剩余使用年限约为27.14年 。
涉及多种中介机构
商业不动产REITs涉及多种类型的中介机构，包括基金管理人 、托管人 、财务顾问、会计师事务所 、律所等 。以华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金为例 ，基金管理人是华安基金 、基金托管人是中信银行(601998)、财务顾问是国泰海通。
从财务顾问来看 ，首批10家REITs涉及的机构包括国泰海通（4家）、中信证券（2家） 、华泰联合 、中金公司、申万宏源(000166)承销保荐。基本都是头部券商 。
去年12月底，证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确指出 ，“督促基金管理人 、基金托管人 、财务顾问、资产支持证券管理人 、原始权益人及其他专业机构 ，严格依照法律法规 、合同约定和公开承诺切实履行职责 ” 。
政策大力推动
据悉，商业不动产REITs目前刚刚起步。去年12月底 ，证监会印发了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 ，意味着商业不动产REITs正式起步 。
业内人士认为，商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs 、Pre-REITs的重要一环 ，有助于支持构建房地产发展新模式 ，帮助房企实现“投融管退”良性闭环 。
证监会表示，要深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央 、国务院关于“盘活存量、做优增量 ”“提高直接融资比重 ”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 ，对于推动REITs市场健康发展 、促进REITs功能发挥 、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义 。
多地证监局也在积极推动商业不动产REITs的落地工作 。1月底到2月初 ，北京证监局联合北京市有关单位举办“北京市商业不动产REITs政策解读培训会”。深度解读商业不动产REITs政策内涵，系统梳理实操路径 ，并进行首批试点申报的动员部署 。会议称 ，北京拥有规模庞大的优质商业资产和深厚的市场基础，在商业不动产REITs创新试点中应把握先机、稳步发展 。
四川证监局也在强化部门协同 ，积极做好商业不动产REITs试点准备。与省国资委、省委金融办等单位对接 ，联合摸底符合申报条件的存量商业不动产情况 。向辖区主要债券发行人 、大型央 、国企、在川执业中介机构等宣传政策，根据资产质量与企业意愿做好储备项目台账 。
多家上市公司也在准备积极申报商业不动产REITs。1月28日 ，保利发展发布了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的公告》。公告表示 ，为响应《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》等政策号召，进一步构筑公司不动产经营专业能力 ，优化资本结构 ，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金申报发行工作 。
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